于云霆聊一聊"负扣税"-悦融堂

于云霆○
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悦融堂堂主
Chris Z
关于负扣税
大家好，今天我们来聊一下两个话题
1. 负扣税模式vs现金盈余模式 Negative gearing vs Positive gearing
2. 负扣税是否会被废除？
话题一：负扣税模式vs现金盈余模式
什么是负扣税？
负扣税的产生是当你持有一个房产的成本大于你的租金收入。
成本大致分为以下几种：
融资成本- Interest
物业管理费 – Body Corporate
市政管理费 – Council Rate
中介管理费 – Property management
维护费 – Maintenance
隐形成本 – 折旧Depreciation
什么是现金盈余？
现金盈余就是租金收入大于持有房产的成本。在这里，我着重提一下折旧问题，因为有些投资者们错误的认为，折旧是税务上的一个奖励而不是成本。房产和任何有形资产一样，随着时间会产生损耗而变旧。除了砖墙外，室内很多appliance（例如内置烤箱或洗碗机）和装修（例如瓷砖、墙面油漆）都是有寿命的。如果你是打算长期持有一个物业，那每年从税务上节省下来的优惠，势必会在将来因为重新装修或者更新设备，而逐步减少至无。
★负扣税模式vs现金盈余模式★
比较这两个模式，个人认为是一道伪命题，因为两者之间并不具备什么可比性。房产投资的最终目的，是为了产生被动收入(Passive income) 和增值收益(Capital gain)。 如果你的收入比较高，当会计或者理财师告诉你赶紧去买个投资房抵一下税，那请务必三思。
房产投资的本质就和做生意一样，没有人会想经营成一个亏本生意。在经营初期或者扩张时产生亏损是能够理解的，毕竟成本是需要投入的，客户群是需要培养的，品牌效应也是需要时间打造的。但如果房产投资纯粹考虑税务优惠，那是本末倒置了。
话题二： 负扣税政策会被废除吗？
今天的第二个话题，也是很多房产投资者关心的话题，负扣税政策会不会被废除？
先来回顾一下历史：
这个政策曾在1985年被取缔过，但是又在1987年重新恢复。这段期间带来的影响是租金大幅上扬，租房房源大幅缩小。
首先，从州政府视角来分析，其主要收入组成部分是房屋买卖交易中产生的印花税以及增值税，取消负扣税虽然可以节省一笔开销，但从长远角度来看损失的是房屋交易量和交易金额，所以取消负扣税无疑是“捡了芝麻丢西瓜”的行为。
其次，从上班族角度来分析，取消负扣税打击购置投资房的积极性，造成库存供应量大幅缩水，租金大涨，一些暂时无购房能力的上班族和外来打工者变的无法租离自己上班近一些的房子。对就业和经济发展都呈现阻碍态势
最后，从物业持有者的角度分析，根据澳洲RP Data Logic的统计，70%的物业持有者是自住的，30%才是投资者持有的（即非自住的）。如果说政府要改变现有负扣税政策是为了针对房产投资者，但是带来的影响是澳洲全面积的房产价值缩水10%甚至更多，试问70%的业主会怎么想？作为这其中的一员我想说的是： Don‘t make a decision based on 30% to affect 100%!
友情提醒
总而言之，负扣税不能长期被定义为投资行为，它只是建立在前期投资损失的一种弥补。但我们也不能否定它对投资者带来的积极影响。毕竟不是所有的物业都适合拿来做投资，要遵循只买对的不买贵的。
至于如何正确的进行房产投资，我们将从下周起逐步为大家拆解四大房产投资的支柱，请继续关注，谢谢各位的捧场！

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