于云霆肃宁没买房的人笑了！史上最强监管到来，这一波洗劫的是开发商！-混在肃宁

于云霆
一月底的连续多日，都搞出了几个大新闻，这几个大新闻的目标都不是房地产，却招招剑指房地产。
新一轮的大洗劫开始了，只是这次洗劫的是开发商！
1
一天6张罚单剑指房地产，开发贷被暂停！
1月25日，厦门动手了。
厦门银监会连续开出6张罚单，涉及中信银行、交通银行、平安银行、农业银行、建设银行、邮储银行等6家银行。
厦门银监会开出罚单的理由非常简单——
资金违规流入房地产、流入楼市！

在这6张罚单中，4张是针对个人消费贷，2张是剑指违规开发贷。
如果说这6张罚单针对个人“消费贷”的意味还比较浓厚，并未针对开发商的话，那么1月29日-1月30日的消息，针对的是谁就很明显了。
断粮了！房企的开发贷被部分银行暂停
据中证报报道，我国部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。同时，信托业人士透露，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎。
这意味着，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。
比如，1月29日，一份关于恒丰银行暂停新增房地产授信的内部通知传遍了银行同业圈。

恒丰银行1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务，存量业务可正常受理。
恒丰银行回应称：“关于暂停受理房地产行业新增授信业务，是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策，我行的房地产贷款占比比较高，属于暂时性内部管理措施，不涉及其他。”
其实不止恒丰银行这一家收紧房地产信贷，据银行内部人士透露，目前多家银行对房地产的融资已经收紧或暂停。
很快，这一问题得到了《中国证券报》的证实，据报道，1月30日，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。
不论这种政策是不是如恒丰银行所说，是一种结构性调整，一个不争的事实却摆在大家眼前，那就是——
房地产企业的融资正在日益从紧，对于房地产企业来说，无论是买地拿地，还是开发建设，乃至于销售是一个异常漫长的过程。
一般一个楼盘的开发周期需要2-3年，而一家有规模房地产开发企业一般不会一个楼盘一个楼盘的开发，往往是多个城市多个楼盘的集中开发，这对于企业的融资压力更大，所以业内甚至有这样的说法，一家房地产企业发展的好不好主要看他的财务总监融资能力强不强。
而如今，在大环境的变化下，房地产企业的苦日子看来是要来了。
房企缺钱,三大预言要成真？
众所周知，房地产企业一直都是一个高金融杠杆的发展模式，
据Wind资讯统计数据计算，截至2017年9月底，136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，去年则为77.5%，同比增加1.95个百分点。 这意味着房企资产里超过79%的钱都是借来的。
而房企负债当中银行贷款无疑是主角，在过去的两年里，我们看到不少KFS一直不停的拿地，造出不少地王，表面看上去风光无限，而背后却是拿地抵押贷款，套取银行资金，资产负债率也急速上升。
房企普遍缺钱，是今天的“新常态”。
如果，今年银行给予开发商的两种重要融资方式——授信和开发贷，全面收紧的话，意味着房地产借钱渠道被掐断，那么对今年的销售以及房价会产生很大的影响。
房企断粮的消息一出，很多人惊呼，楼市寒冬来了，难道三个预测要成真了？
第一，2018年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降。
第二，房地产开发面积会下降。从2017年竣工情况来看，（房地产开发面积）并没有得到好转，房子卖了将近17亿平方米，但是竣工的只有10亿多点。
第三个，房价下降的城市会越来越多。
自从房子被定性为“房住不炒”、强调“去杠杆”后，18年的信贷一定会更紧，房企这一年的日子不好过，加上地方调控政策的力度（限购、限贷、限价）。大的方向没有变房地产投资、房地产开发面积下降那就是大概率事件。
相比房价下降的城市多不多这个问题，大家更关心的是房价跌幅大不大。在现有政策条件不变的情况下，房价是不可能大跌的，历年来，房价大跌的风险大于大涨。
并且18年房贷利率上涨是大概率事件。这对刚需来说，简直就是场噩梦。
2
被暂停的不止开发贷，如今的开发商已被仅仅扼住了喉咙。
对于开发商来说，主要的融资渠道有下面几种——
信托、基金通道、委托贷款、开发贷。
咱们先来说信托。
早在2016年，银监会就下发了闻风丧胆的55号文——
不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。
也就是说，早在2016年信托的口子就被堵上了。
2018年，信托去杠杆仍将持续发力。
以前很多开发商通过信托撬动杠杆大概是按照1:2的比例，比如说，开发商有1亿的自有资金，就可以搞出来2个亿的钱，之后拿着3个亿的资金杀入土地市场中。
未来可能需要开发商把多吃进去的1个亿强制性的退出来，把杠杆强制性的降低到1:1以下。
下面是基金通道。
这个通道是在2017年逐步关闭的。2017年2月13日，中基协发布4号文。
私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市住宅地产项目的，暂不予备案。这16个热点城市，具体包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。
开发商最重要的资金来源之一也被堵上了口子。
紧接着又是委托贷款。
除了基金之外，委托贷款也是中小型开发商融资的主要通道之一。但是在1月6日，监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”，也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务。
目前开发商的委托贷款通道基本上也被封上。
最后就是刚刚被叫停的开发贷。
开发商四个最主要的融资渠道均被监管，甚至是堵死。
作为一个资金密集型行业，开发商的拓张一直都带着高杠杆运营的逻辑。
截至2017年9月底，136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，其中有36家房企负债率超过80%红线。
这也就意味着房企手里8成的钱都是借来的。
开发商在宽松的货币环境下，拿着8成的借贷资金，在并购市场、土地市场上大杀四方。甚至个别房企，比如万达老王还兜着钱，一竿子跑到了国外……
如今资金监管的大刀一刀又一刀的斩在了这些开发商的脖颈之上。
出来混，迟早要还的。
3
前面是融不来钱，后面的债到期了。
我们都知道在2016年，一大波的房企集中加杠杆在资本市场上套出了大量的钱，涌向了土地市场，炒出了340块地王。
他们的钱从哪来？还是借贷。
这些借贷资金的平均周期都是2年，如今2年已过，2018年将迎来史上最大的一波开发商还债高峰期。
开发商要还多少钱？
任志强有个估量，他认为——
2018年，房地产行业将迎来还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，2017-2019年房企还债规模将超1万亿。
除了任志强之外，很多专业的证券机构也认为——
2018-2019年这两年，开发商要清还超过1万亿的债务！

融资断粮了，债务该还了！
前有饿狼后有猛虎，开发商将迎来最大的一波洗劫，在这波洗劫之中，有人会挺下来，但更多地会死去。
4
房地产也要去产能了。
我们发现这一波针对房地产的资金监管似曾相识，很熟悉，似乎在哪见过。
是不是和上一波煤炭、钢铁、水泥等行业的去产能如出一辙？
对，政府就是在下这么一波大棋。
房地产乱不乱？简直太乱了！
供需失衡，一线城市不够吃，三四线城市库存堆成山；开发流程不规范，顶风作案一大堆，明明五证齐全才能预售，但偏偏挖个坑就敢卖房；中小房企鱼目混珠，县城里一个做猪饲料的眼热红利，就敢摇身一变贷出钱来搞开发；整个行业杠杆大的出奇，无论是一线上市房企还是中小房企都敢大规模举债拿地，关键的是竟然还都能贷出钱来！
如果这样下去，不仅实体经济活不了，还会绑着银行、带着社会资本跳到深渊中，到最后兜底的是谁？
是政府！
怎么办？
重新洗牌！让行业集中，让大者恒大，强者恒强！
至于中小型房企，对不起，你必须退出牌桌，你不退，那就把你推下去！
既然你是资金密集型行业，既然你胆敢如此举债，那就卡死你的融资渠道，这就叫打蛇打七寸。
于是，一大批缺乏实力、没有经验、负债累累的中小型房企死去，行业被集中在若干个大型房企中，既方便管理，又风险可控。
至此，天下大同！
5
如此大规模的资金监管、去产能，会对楼市有何影响？普通购房者该咋办？
第一，避开中小房企。
他们在未来的生存空间会越来越狭窄，一定会有一大批的中小房企被逼的无路可走。
未来资产投资的死局叫“三四线城市+中小县城级房企”，跳进去基本没有翻身的可能。
在这个大时代下，千万别当螳臂当车的韭菜。
第二，避开一切跟房地产有关的信贷、基金、信托、P2P等等。
对于诸多中小房企开发商来说，未来的两年一定是越来越难熬的两年，正规渠道的钱越来越难搞到，债务累计越来越多。
在这样的大背景下，肯定有部分开发商跳到民间借贷、违规投资担保之中去，给出的利息还一定不会低，在这个时候就是考验“智商和欲望”的时候了。
还是那句话，这年头握着硬邦邦的钱，比啥都强。
第三，房价或许会下调，与此同时机会也会伴随到来。
未来一年，在融资和债务的逼迫下，对于开发商来说，现金流超过一切衡量指标，能活下来才是关键。
注重安全稳健的一线房企会一定程度的放弃一部分收益，而更加强调快速回款，房价也有可能一定程度的回调。
比如，去年鸡贼的融创在郑州就以低于市场价15%以上的价格疯狂出货，唯一的要求就是回款、回款、更加快速地回款。
瞧见没，这就是新的市场机会出现了。
最好的时机应该是在2018年下半年！
当然有人会说，房价肯定还会往下降，我想提醒的是，煤炭、钢铁、水泥等这些行业在去库存之后，去年的价格可是一路走高。
我们要记住，政策不是为了干死房地产行业，而是为了干死一部分房地产企业，从而让这个行业更加良性、健康的发展。
第四，最好别碰地王、别碰CEO盘。
尤其是那些地方型中小房企开发的那些地王项目，在吃紧的资金压力下，面对如此重的财务成本压力，要么他们会辗转死去，要么会甩开节操，牺牲品质，低价倾销。
无论是哪点，对于购房者来说，都不是好事儿。

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