【重点解读】最高院：土地出资如何确定出资额？非货币财产出资如何规避法律风险-上海律师法律咨询
来源：公司法权威解读
最高人民法院
股东以非货币出资的，应当办理财产权转移手续
阅读提示：公司法规定，股东可以货币出资，也可以实物、知识产权、土地使用权等可估价并可依法转让的非货币财产作价出资。实践中，以非货币出资是股东出资的一种常态。但由于非货币形态的出资常常因价格发生变化而引起各种纠纷，因此，法律规定以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。石家庄天桂山本文选取的最高院案例以土地使用权作为出资财产来说明非货币出资的一些特殊规定。
裁判要旨
股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续保圣太阳镜。
案情简介
一、2010年7月16日，向化良与美力高科技公司法定代表人樊孝先签订荆州市美力世纪房地产开发有限公司章程，章程约定：公司注册资本为2500万元，其中美力高科技公司认缴出资1500万元，占60%，以土地使用权出资（地号为141408020），公司注册之后一月内办理过户手续近视回归镜。
二、美力世纪公司于2010年7月30日经湖北省荆州市工商行政管理局登记设立。后向化良履行了出资义务，但美力高科技公司在本案二审期间仍未履行出资义务。荆州市美力世纪房地产开发有限公司起诉美力高科技公司要求履行土地出资义务。
三、2004年4月14日，荆州市中级人民法院在执行生效的法律文书过程中，委托荆州市金德拍卖有限公司拍卖了美力高科技公司位于荆州城南开发区南环路南侧面积为12153平方米的土地使用权（土地证号141408020），荆州市商业银行兴业支行以200万元最高价竞得。后美力高科技公司将该块地的使用权赎回。
四、湖北省高级人民法院二审判决美力高科技公司应承担抽逃出资的义务，美力高科技公司在二审判决生效后30天内办理涉案土地使用权的过户手续。
五、2014年7月2日，最高人民法院驳回了湖北美力高科技实业股份有限公司的再审申请。
裁判要点
本案当事人没有证据证明美力高科技公司与美力世纪公司或向良化之间存在有仅以1500万元价值为限进行土地出资的内部约定，因此无法证明双方就美力高科技实业股份有限公司的出资有额外约定。
实务经验总结
该案涉及到以土地使用权出资后，土地价格上升引起的出资纠纷。实务过程中，以非货币出资常常发生因实物、土地使用权等非货币资本的价格发生变化而产生纠纷的情况。前事不忘，后事之师。由此我们建议：
1、就非货币出资在企业成立之初，应该清晰地约定其转让的时间和程序；
2、如果某一股东希望就该非货币资产的价格做出约定，应形成具体的书面文件，以避免日后发生争端。
相关法律规定
《公司法》
第二十七条 股东可以用货币出资邯郸明仁医院，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产甲申天变，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》
第八条 出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第九条 出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第十条 出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的叮叮当简谱，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。出资人以前款规定的财产出资雕齿兽，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
法院判决
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为：（一）关于二审判决认定事实是否错误的问题。……结合公司章程的条文和其他证据分析，二审法院认定美力高科技公司应当以涉案整块地出资并无不当：
1、从美力世纪公司章程的条文来看，该章程第八条约定：美力高科技公司“认缴出资额：1500万元，占比60%，以土地使用权出资，公司注册后一月内办理过户手续（土地证号141408020）”蓝金灵。该条约定的1500万元的表述，仅仅是两个股东之间对涉案地块协商价值的陈述，而不是约定只用这块地价值1500万元的部分土地出资。这条出资条款的落脚点在土地证号为141408020的土地使用权上。
2、从涉案块地的来源和双方合作的过程来看，美力高科技公司以整块地的土地使用权出资系双方当事人的真实意思表示。美力高科技公司因拖欠荆州市商业银行贷款无力偿还，2004年4月14日，荆州市中级人民法院在执行生效的法律文书过程中，委托荆州市金德拍卖有限公司拍卖了美力高科技公司位于荆州城南开发区南环路南侧面积为12153平方米的土地使用权（土地证号141408020），荆州市商业银行兴业支行以200万元最高价竞得。之后地府帝君，荆州市商业银行兴业支行将该宗土地上账作抵贷资产处理，未办理过户手续。美力高科技公司为保住该宗土地，要求向化良出资交付了银行贷款308万元后才将这块地的使用权赎回。之后，美力高科技公司曾不断同向化良协商在赎回的这块地上共同开发房地产项目。在美力世纪公司章程签订前，美力高科技公司已向美力世纪公司交付了案涉土地使用权权属证书天天记事。
3、没有证据证明美力高科技公司与美力世纪公司或向良化之间存在有仅以1500万元价值为限进行土地出资的内部约定。因此，二审判决认定事实并无不当。
（二）关于法律适用问题。1、《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）第二十七条规定田子行，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。美力高科技公司以自己拥有的非政府划拨土地使用权的土地出资，冷雨萱没有违反法律、行政法规的强制性规定。
2、公司法第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司法的这条规定明确了按期足额缴纳所认缴的出资是股东首要的法定义务汤浅政明，也是公司设立的前提条件，股东应该依法履行。
3、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十三条第一款规定，股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。美力高科技公司应按约履行出资义务，美力世纪公司的合法权益应受到法律保护。二审法院判决美力高科技公司在二审判决生效后30天内办理涉案土地使用权的过户手续，于法有据。至于涉案土地过户之后，按照公司设立时土地的价值评估摸摸茶，无论该涉案土地的价值是否超过1500万元只涉及美力高科技公司是否全面履行出资义务的问题。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第九条规定“出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务”。这条规定的内容表明：其一，股东以非货币出资的，未依法评估作价不是其履行出资义务的前提条件；其二，只有当公司、其他股东或者公司的债权人向法院主张以非货币出资的股东未全面履行出资义务时，法院才会启动评估作价程序。本案中美力高科技公司和向化良在公司章程中对涉案土地的使用权协商价格是1500万元，只要办理了土地使用权过户手续，就应当视为美力高科技公司全面履行了出资义务。
4、美力高科技公司申请再审称1500万元地价的约定是股东之间为了过户时少给国家交税，真正的转让价格体现在股东之间签订的土地使用权转让合同中，转让价格为2700万元人民币。美力高科技公司应当提供相关证据证明自己的主张，本案没有证据证明美力高科技公司与向化良签订土地使用权转让合同的事实。一审法院判决涉案土地应当先评估后办理过户手续并以其中1500万元的部分土地使用权出资缺乏法律依据。
5、既然双方当事人在本案一审、二审的过程中都是围绕股东出资争议展开的，那么争议的前提是双方都要承认公司章程的有效性和合法性。美力世纪公司已经成立，美力高科技公司再审主张公司章程无效的理由天堂回信，不予支持。
6、美力高科技公司虽然在在再审申请书中提到了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项的规定，但没有具体提出二审法院对哪些证据未进行质证，因此美力高科技公司的该项再审申请事由不能成立，本院不予支持。
案件来源
湖北美力高科技实业股份有限公司与荆州市美力世纪房地产开发有限公司一般股东权纠纷申请再审民事裁定书[（2013）民申字第2479号]
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